程序
• 确定需求
• 参观空间
• 发送意向书
• 收到条款
• 拒绝或者接受条款
• 空间计划(如有需要)
• 开始协议程序
• 雇佣律师
• 磋商条款
• 签署
• 租户改进开始
• 搬入
• 确定需求
选定经纪人之后,双方主管人员和他们的经纪人之间开始会谈以确定下一阶段行动。每项计划根据其寻求的交易和商业类型不同而不同。企业主管人员需要在做出最后决定之前考虑一些问题,包括:
• 客户需要何种空间?如上所述,不同空间有一系列不同的要求,企业可能寻找多种类型的空间以供客户使用。例如,一个制造公司可能需要供研究和发展使用的工业空间,供展示其产品使用的零售空间,以及能容纳并供其行政主管人员使用的办公空间。
• 是否有短期选择的需求?企业主管人员可能在按照紧迫的时间表营业。在这种情况下,企业可能需要确保一个短期的租赁以提供更多时间补充与完善长期策略。实现这一点有很多方法,包括短期租赁(少于三年)和逐月租赁与分租,以及按照在该地区每次使用办公室和会议室设备计算(Regus, WeWork, Impact Hub),这可能对卫星公司、小型公司和\或初创公司来说十分理想。
• 是否有现在营业场所?是否有续签的选择?计划和搬迁会花费时间,并经常会消耗重要的财政资源。如果有在现在营业场所续约的选择,并且企业不需要更多空间,续约是最好的选择。然而,如果一个企业正在经历大幅度成长并且营业场所无法满足需求,企业主管人员可能选择扩大或者搬迁至能够容纳其增长的场所。
• 企业是否能够整合单独或者小场所?可能存在许多理由来支持这种做法,但是如果这一选择可行,从多个场所搬迁到一个场所可能具有财政上的意义。
• 是否有需要购买一处场所?购买所带来的维护和保养工作也需在考虑范围内。
短期 vs. 长期 租赁
短期租赁或者分租
• 对增长不确定的卫星公司、初创公司或者小型公司来说较理想
• 使企业对房地产市场的变化做出快速反应
• 更加昂贵
• 在已被完全出租的空间内存在分租的可能
长期租赁
• 在场所和利率方面提供保障
• 对依靠位置(饭店、医药专业)的
来说是理想的
• 更长期的房屋改建可能随着时间变迁觉得陈旧
在仔细分析和比较各种选择之后(一般30天),选址的程序正式开始。这个程序经常从根据具体场所的标准对各种选择进行的大量市场研究开始。例如,在西雅图南部某处,企业主管人员在寻找10000平方英尺,位于西雅图以南的带有嵌入式卸货平台和方便卡车进出的工业空间。经纪人会做调查研究,选出满足标准的地产并且为您提供参观报价,列出每一个空间的优缺点。一般来说,这些信息由付费的房源共享系统搜集提供。房源共享系统,或者MLS,是一个收集和分发有关房地产交易数据给订阅者的公司。订阅者通常是经纪人和经纪公司。这简化了在经纪人准备一个交易时要做的市场分析。世邦魏理仕通常会从许多不同的MLS公司,如CoStar,商业经纪协会(CBA ) ,和LoopNet提取信息,以获得最完整的信息和房产。
此外,经纪人往往对“口袋交易”和潜在的空房有很好了解。这些房产没有显示在房源共享系统上但却是可以得到的。保持一个房产编目的私人性原因很多,但是一个好的经纪人会利用每一个机会确保企业主管人员在其他选项中被提供最好的选择。
• 参观空间
• 发送意向书
• 收到条款
• 拒绝或者接受条款
• 空间计划(如有需要)
• 开始协议程序
• 雇佣律师
• 磋商条款
• 签署
• 租户改进开始
• 搬入
• 确定需求
选定经纪人之后,双方主管人员和他们的经纪人之间开始会谈以确定下一阶段行动。每项计划根据其寻求的交易和商业类型不同而不同。企业主管人员需要在做出最后决定之前考虑一些问题,包括:
• 客户需要何种空间?如上所述,不同空间有一系列不同的要求,企业可能寻找多种类型的空间以供客户使用。例如,一个制造公司可能需要供研究和发展使用的工业空间,供展示其产品使用的零售空间,以及能容纳并供其行政主管人员使用的办公空间。
• 是否有短期选择的需求?企业主管人员可能在按照紧迫的时间表营业。在这种情况下,企业可能需要确保一个短期的租赁以提供更多时间补充与完善长期策略。实现这一点有很多方法,包括短期租赁(少于三年)和逐月租赁与分租,以及按照在该地区每次使用办公室和会议室设备计算(Regus, WeWork, Impact Hub),这可能对卫星公司、小型公司和\或初创公司来说十分理想。
• 是否有现在营业场所?是否有续签的选择?计划和搬迁会花费时间,并经常会消耗重要的财政资源。如果有在现在营业场所续约的选择,并且企业不需要更多空间,续约是最好的选择。然而,如果一个企业正在经历大幅度成长并且营业场所无法满足需求,企业主管人员可能选择扩大或者搬迁至能够容纳其增长的场所。
• 企业是否能够整合单独或者小场所?可能存在许多理由来支持这种做法,但是如果这一选择可行,从多个场所搬迁到一个场所可能具有财政上的意义。
• 是否有需要购买一处场所?购买所带来的维护和保养工作也需在考虑范围内。
短期 vs. 长期 租赁
短期租赁或者分租
• 对增长不确定的卫星公司、初创公司或者小型公司来说较理想
• 使企业对房地产市场的变化做出快速反应
• 更加昂贵
• 在已被完全出租的空间内存在分租的可能
长期租赁
• 在场所和利率方面提供保障
• 对依靠位置(饭店、医药专业)的
来说是理想的
• 更长期的房屋改建可能随着时间变迁觉得陈旧
在仔细分析和比较各种选择之后(一般30天),选址的程序正式开始。这个程序经常从根据具体场所的标准对各种选择进行的大量市场研究开始。例如,在西雅图南部某处,企业主管人员在寻找10000平方英尺,位于西雅图以南的带有嵌入式卸货平台和方便卡车进出的工业空间。经纪人会做调查研究,选出满足标准的地产并且为您提供参观报价,列出每一个空间的优缺点。一般来说,这些信息由付费的房源共享系统搜集提供。房源共享系统,或者MLS,是一个收集和分发有关房地产交易数据给订阅者的公司。订阅者通常是经纪人和经纪公司。这简化了在经纪人准备一个交易时要做的市场分析。世邦魏理仕通常会从许多不同的MLS公司,如CoStar,商业经纪协会(CBA ) ,和LoopNet提取信息,以获得最完整的信息和房产。
此外,经纪人往往对“口袋交易”和潜在的空房有很好了解。这些房产没有显示在房源共享系统上但却是可以得到的。保持一个房产编目的私人性原因很多,但是一个好的经纪人会利用每一个机会确保企业主管人员在其他选项中被提供最好的选择。