其他考虑因素
1. 土地使用法
除以上因素之外,海外企业主也需了解多种限制或阻止房屋开放的土地使用法所带来的不可计量的风险。比如,华盛顿州一些城市和县所采取的“全面计划”要求一些土地被分类为“农村”。这个分类会带来明显的开发上的限制。根据华盛顿州环境政策(《华盛顿修订法案》RCW 413.21C),一些房产开发可能需要当地市政府进行环境影响研究。处理拟定的开发所带来的影响可能带来昂贵的许可证条件。其他土地使用法,比如敏感地区条例和海岸线管理计划,对在例如河道,溪流或湿地等敏感区域的开发有严格的限制。虽然这些限制会影响地产的市值,并主要适用于新开发建设和重新开发的情况,一块特定的土地的用处可能因为这些法律的实施而因人而异。不过,这些法律带来的风险可以通过全面尽职地调查而最小化。华盛顿州地一些县,比如King County有网站可以让任何人确定一块土地的重要信息,如已识别的湿地和敏感区。[1]测量师和环境咨询师可以进一步确认敏感区和海岸线地带。土地使用律师可以提前告知企业主有关这个地区的许多限制。采取一个小心且慎重的态度,海外企业通常可以预计和控制由土地使用法带来的风险。
2. 华盛顿州激励计划
华盛顿州例行提供一些激励计划来刺激一些产业的发展。这些激励计划可能适用于拥有房产或者租赁房产的情况。比如,华盛顿州对大型仓库的建造免征消费税,前提是房东将从免征消费税中获得的益处传递给了租房者。[2] 此外,华盛顿州还建立了提供消费税激励计划的特殊区域。在大多数情况下,这些计划须要房东主动选择,且如不采取行动可能失去这些计划中得到的利益。企业主须要经常查询华盛顿州税务部网站来了解这些计划。[3] “选择华盛顿”(Choose Washington)的代表也可以帮助企业主了解可使他们获益的华盛顿州计划。
3. 环境法
除了拥有房产的好处,海外企业主需要预见一些责任和负担,包括对可能发生的有害废物污染,和在购买之前、并非由新房主造成的污染负责。通常情况下租客不需要承担这些责任(若污染不是租客导致)。联邦和华盛顿州有很多条法律来管理有害物质的产生和使用。这些法律有可能使房主承担责任,比如《环境问题全面对策》,《1980年赔偿与责任法》(修订)”(《美国法典》42 U.S.C. §9601 et seq.),以及《华盛顿州重金属控制法》(MTCA)(《华盛顿州修订法案》RCW 70.105D)。MTCA允许因财产被污染而针对房主采取法律行动的行为。补救费用可能超过房产本身的价值,并且如果污染物质进入了他人土地,可能延伸到别的房产上。不过,如果房主在购买房产之前进行了尽职地调查,环境法为房主提供了避免责任的“安全港”。通过进行“第一阶段”(Phase I)环境报告,以及在有充分地理由的情况下,进行包括土壤和地下水测的“第二阶段”环境报告,海外企业主可以了解房产的基本情况,包括房产在华盛顿州生态部门是否有污染记录。如果正确地进行了这些报告且没有发现污染,房主可以,作为一般规则,避免对先前已存在的情况负责。因此,对海外企业主来说,对他们免于承担补救费用的最主要的保护就是在成交之前由专业人士检验要购买的土地,以此来首先避免引起这笔费用。
4. 在美国的海外投资
一些联邦法律适用于在美国的海外投资。与海外房产主最相关的法律就是“1980年海外投资房产税”(FIRPTA)。FIRPTA有几个国内税务法的章节。这些章节对在出售或以其他方式转让美国境内房产(包括在拥有大量美国房产的美国企业中持用的股份)的过程中获得利益的房主征税。FIRPTA也要求购买外国人出售的房产的买主承担沉重的扣缴义务。如果买方没能尽到扣缴义务,就可能导致买方对税款负责。需要缴纳的税额会受到许可的减免税款和损失的影响。除FIRPTA之外,海外企业主也可能需遵守国际投资与服务贸易调查法以及1978年外国农业投资披露法案。这些法案中每一条法律都有意作为披露法,要求海外企业主向美国联邦政府提交他们在美国投资的信息。海外企业主需要与合适的法律顾问咨询,在遵循相关的联邦规定方面寻求帮助。
此外,海外企业主需要了解的是,每个美国人,包括公司,都必须遵守对一些国家和个人,例如恐怖分子和毒品走私犯制定的经济制裁。这些制裁由美国财政部海外资产控制办公室(OFAC)执行。OFAC公布了一个“特殊制定国家和个人制裁名单”,其中包括超过3500个与制裁对向有关的公司及个人。这些制裁可以是全面制裁或者有选择性的制裁,利用冻结资产和交易管制来完成外交政策和国家安全方面的目标。美国人被禁止和此名单上的公司或个人进行交易,这包括与名单上的公司或个人达成任何协议,不论他们在哪里,并且所有的名单上的公司和个人的资产都被冻结。
[1] King County拥有两个网站,IMAP和Parcel Viewer,前者比后者拥有更详细的有关地块的信息。详见: http://www.kingcounty.gov/operations/GIS/Maps/iMAP.aspx
[2] 详见《华盛顿州修订法案》RCW 82.08.020
[3] 详见http://dor.wa.gov/Content/FindTaxesAndRates/Taxincentives/IncentivePrograms.aspx
除以上因素之外,海外企业主也需了解多种限制或阻止房屋开放的土地使用法所带来的不可计量的风险。比如,华盛顿州一些城市和县所采取的“全面计划”要求一些土地被分类为“农村”。这个分类会带来明显的开发上的限制。根据华盛顿州环境政策(《华盛顿修订法案》RCW 413.21C),一些房产开发可能需要当地市政府进行环境影响研究。处理拟定的开发所带来的影响可能带来昂贵的许可证条件。其他土地使用法,比如敏感地区条例和海岸线管理计划,对在例如河道,溪流或湿地等敏感区域的开发有严格的限制。虽然这些限制会影响地产的市值,并主要适用于新开发建设和重新开发的情况,一块特定的土地的用处可能因为这些法律的实施而因人而异。不过,这些法律带来的风险可以通过全面尽职地调查而最小化。华盛顿州地一些县,比如King County有网站可以让任何人确定一块土地的重要信息,如已识别的湿地和敏感区。[1]测量师和环境咨询师可以进一步确认敏感区和海岸线地带。土地使用律师可以提前告知企业主有关这个地区的许多限制。采取一个小心且慎重的态度,海外企业通常可以预计和控制由土地使用法带来的风险。
2. 华盛顿州激励计划
华盛顿州例行提供一些激励计划来刺激一些产业的发展。这些激励计划可能适用于拥有房产或者租赁房产的情况。比如,华盛顿州对大型仓库的建造免征消费税,前提是房东将从免征消费税中获得的益处传递给了租房者。[2] 此外,华盛顿州还建立了提供消费税激励计划的特殊区域。在大多数情况下,这些计划须要房东主动选择,且如不采取行动可能失去这些计划中得到的利益。企业主须要经常查询华盛顿州税务部网站来了解这些计划。[3] “选择华盛顿”(Choose Washington)的代表也可以帮助企业主了解可使他们获益的华盛顿州计划。
3. 环境法
除了拥有房产的好处,海外企业主需要预见一些责任和负担,包括对可能发生的有害废物污染,和在购买之前、并非由新房主造成的污染负责。通常情况下租客不需要承担这些责任(若污染不是租客导致)。联邦和华盛顿州有很多条法律来管理有害物质的产生和使用。这些法律有可能使房主承担责任,比如《环境问题全面对策》,《1980年赔偿与责任法》(修订)”(《美国法典》42 U.S.C. §9601 et seq.),以及《华盛顿州重金属控制法》(MTCA)(《华盛顿州修订法案》RCW 70.105D)。MTCA允许因财产被污染而针对房主采取法律行动的行为。补救费用可能超过房产本身的价值,并且如果污染物质进入了他人土地,可能延伸到别的房产上。不过,如果房主在购买房产之前进行了尽职地调查,环境法为房主提供了避免责任的“安全港”。通过进行“第一阶段”(Phase I)环境报告,以及在有充分地理由的情况下,进行包括土壤和地下水测的“第二阶段”环境报告,海外企业主可以了解房产的基本情况,包括房产在华盛顿州生态部门是否有污染记录。如果正确地进行了这些报告且没有发现污染,房主可以,作为一般规则,避免对先前已存在的情况负责。因此,对海外企业主来说,对他们免于承担补救费用的最主要的保护就是在成交之前由专业人士检验要购买的土地,以此来首先避免引起这笔费用。
4. 在美国的海外投资
一些联邦法律适用于在美国的海外投资。与海外房产主最相关的法律就是“1980年海外投资房产税”(FIRPTA)。FIRPTA有几个国内税务法的章节。这些章节对在出售或以其他方式转让美国境内房产(包括在拥有大量美国房产的美国企业中持用的股份)的过程中获得利益的房主征税。FIRPTA也要求购买外国人出售的房产的买主承担沉重的扣缴义务。如果买方没能尽到扣缴义务,就可能导致买方对税款负责。需要缴纳的税额会受到许可的减免税款和损失的影响。除FIRPTA之外,海外企业主也可能需遵守国际投资与服务贸易调查法以及1978年外国农业投资披露法案。这些法案中每一条法律都有意作为披露法,要求海外企业主向美国联邦政府提交他们在美国投资的信息。海外企业主需要与合适的法律顾问咨询,在遵循相关的联邦规定方面寻求帮助。
此外,海外企业主需要了解的是,每个美国人,包括公司,都必须遵守对一些国家和个人,例如恐怖分子和毒品走私犯制定的经济制裁。这些制裁由美国财政部海外资产控制办公室(OFAC)执行。OFAC公布了一个“特殊制定国家和个人制裁名单”,其中包括超过3500个与制裁对向有关的公司及个人。这些制裁可以是全面制裁或者有选择性的制裁,利用冻结资产和交易管制来完成外交政策和国家安全方面的目标。美国人被禁止和此名单上的公司或个人进行交易,这包括与名单上的公司或个人达成任何协议,不论他们在哪里,并且所有的名单上的公司和个人的资产都被冻结。
[1] King County拥有两个网站,IMAP和Parcel Viewer,前者比后者拥有更详细的有关地块的信息。详见: http://www.kingcounty.gov/operations/GIS/Maps/iMAP.aspx
[2] 详见《华盛顿州修订法案》RCW 82.08.020
[3] 详见http://dor.wa.gov/Content/FindTaxesAndRates/Taxincentives/IncentivePrograms.aspx